Asuntokaupan allekirjoitus

Asunto- ja kiinteistökauppa

Asunnon osto on useille yksi elämän merkittävimpiä sijoituksia, joten siihen kannattaa panostaa

Leikkitalo pyypöydän päällä. Talon sisällä on koko talon mittainen lakipykälä, joka kuvastaa asumiseen ja asuntokauppaan liittyviä lakeja.

Sisäilmaongelmat ja asuntokauppa

Hengitysliitto järjestää yhteistyössä Teräskulman kanssa verkkoluennot sisäilmaongelmien riskien hallinnasta asuntokaupassa sekä asuntokauppojen riitojen sovittelusta.

Kiire ei kannata ostopäätöstä tehdessä. Rakennuksen kunto kannattaa selvittää ennen kuin sitoutuu asuntokauppaan ja sen ehtoihin. Kuntotarkastus on hyvä teettää sertifioidulla kuntotarkastajalla. Kuntotarkastusraportti sisältää rakennuksen kuntoon liittyvät faktat ja riskit.

Myyjän vastuu

Myyjän tärkein velvollisuus on tiedonantovelvollisuus. Myyjän tulee antaa ostajalle oikeata tietoa kiinteistöstä ja rakennuksesta, eikä hän saa jättää mitään kauppaan vaikuttavaa kertomatta.

Myyjän vastuu asunnon kunnosta ulottuu 2 vuoden päähän ja kiinteistön, kuten omakotitalon, kunnosta 5 vuoden päähän. Näin on, vaikka rakennukseen olisi tehty asuntokaupan kuntotarkastus. Myyjän tuottamuksellinen toiminta voi vaikuttaa vastuuaikaan pidentävästi.

Ostajan vastuu

Ostajan tärkein velvollisuus on ennakkotarkastusvelvollisuus eli selonottovelvollisuus. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämiseksi riittää normaalisti kiinteistön huolellinen läpikäynti ja niin sanottu aistinvaraisesti tapahtuva tarkastus.

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Asunto-osakeyhtiöön liittyvissä kaupoissa asunnon ostajan tulee lisäksi tutustua huolella isännöitsijäntodistukseen ja ymmärtää sen sisältö.

Reklamaatio

Asunnon ostajan havaittua virheen rakennuksessa, tulee hänen tehdä reklamaatio myyjälle korvausvaateineen kohtuullisen ajan kuluessa.

Myyjän vastuu asuntokaupoissa on 2 vuotta ja kiinteistökaupoissa 5 vuotta. On kuitenkin huomioitava, että kohtuullisen reklamointiajan pituus on yleensä 3–6 kuukautta siitä, kun ostajan voidaan katsoa havainneen rakennuksessa olevan virheen.

Reklamaatio tulee tehdä ennen minkäänlaisten purku- ja korjaustoimenpiteiden aloittamista. Mikäli virhe havaitaan jonkin korjaustoimenpiteen yhteydessä, tulee remontti keskeyttää ja tehdä reklamaatio välittömästi.

Reklamaatiossa voidaan vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua. Reklamaatio kannattaa tehdä aina kirjallisesti, ja sitä laatiessa on hyvä konsultoida asuntokauppoihin perehtynyttä asianajajaa. Usein voi olla kaikkien osapuolten kannalta kannattavaa edetä asiassa sopimalla.

On huomioitava, että oikeus harkitsee päätöksissään monia eri asioita, jotka vaikuttavat lopputulokseen. Myyjän tuottamuksellinen toiminta voi vaikuttaa vastuuaikaan pidentävästi.

Sertifioidut ammattilaiset

Ennen kuntotarkastuksen tilaamista kannattaa selvittää, onko kuntotarkastajalla myös pätevyys tehdä tarkempia rakennetutkimuksia ja tutkimustulosten tulkintoja. Rakennusterveysasiantuntijoilla on pätevyys tehdä sekä kuntotutkimuksia että tulkita tutkimustuloksia.

Sertifioidut rakennusterveysasiantuntijat (RTA) löydät Eurofins Expert Servicen verkkosivuilta.

Kuntotarkastuksissa ja kuntotutkimuksissa tulisi käyttää FISE:n hyväksymiä asuntokaupan kuntotarkastajia (AKK). FISE Oy on rakennus-, LVI- ja kiinteistöalalla toimiva, henkilöpätevyyksiä toteava ja niiden kehittämiseen keskittyvä yritys, joka muun muassa ylläpitää pätevyysrekisteriä.

Pätevyysrekisterin löydät osoitteesta www.fise.fi.

Asuntokaupan kuntotarkastus

Kuntotarkastuksen tarkoituksena on tuoda puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen kunnosta, korjaustarpeista sekä vaurio- ja terveysriskeistä sekä suosituksia mahdollisista jatkotoimenpiteistä.

Huolella tehty kuntotarkastus on sekä myyjän että ostajan etu. Sekä myyjän että ostajan olisi hyvä olla paikalla, kun kuntotarkastus tehdään. Molempien osapuolien tulisi vähintään käydä yhdessä läpi valmis kuntotarkastusraportti kuntotarkastajan kanssa.

Raportin tulkitsemisessa voi käyttää apuna rakennusalan ammattilaista. Olennaista on, että asuntokaupan osapuolet ymmärtävät kuntoraportin tulokset.  

Kuntotarkastus tehdään pääsääntöisesti aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomattomilla menetelmillä. Kun tarkastus tehdään rakenteita rikkomattomilla menetelmillä, sisältyy siihen epävarmuustekijöitä. Jos kuntotarkastaja havaitsee jotain poikkeavaa, hän on velvollinen raportoimaan havainnoistaan ja suosittelemaan kuntotutkimuksia. Tärkeää onkin, että tarkastuksessa havaitut rakennekohtaiset ongelmat ja vauriot sekä vaurioiden syyt ja laajuudet selvitetään rakennusteknisin kuntotutkimuksin ennen kaupan tekoa.

Kuntotutkimuksella tarkoitetaan tiettyyn rakenteeseen kohdistuvaa, yleensä rakennetta rikkovaa tutkimusmenetelmää. Erityisesti rakennuksessa olevien riskirakenteiden kunto pitää tutkia tarkasti. Tarkastus tulee suorittaa Rakennustiedon ohjeen (KH 90-00394, LVI 01-10414) mukaan. Saatavilla on myös kuntotarkastuksen tilaajan ohje (KH 90-00393, LVI 01-10413).

Kuntotarkastus koskee vain tarkastuksen tarkastusajankohtaa. Joskus, esimerkiksi putkivuodon johdosta, tosiasiallinen tilanne saattaa muuttua oleellisesti lyhyenkin ajan kuluessa. Kuntotarkastuksessa kannattaa siksi kiinnittää huomio raportin tuoreuteen.

Näin teetät kuntotarkastuksen

  1. Kysy suosituksia ja vinkkejä hyvästä kuntotarkastajasta asuntokauppoja tehneiltä tutuilta ja työkavereilta. Pyydä kuntotarkastajalta suosituksia aiemmista tarkastuksista ja ole sitten yhteydessä hänen aiempiin asiakkaisiinsa – sekä ostajiin että myyjiin.
  2. Tarkista, että kuntotarkastajalta löytyy merkintä sertifioidusta AKK-tutkinnosta (Asuntokaupan kuntotarkastaja) tai AKK, FISE -pätevyydestä. FISE Oy:n pätevyysrekisteristä voi tarkastaa pätevyyden voimassaolon.
  3. Kiinnitä huomiota siihen, osaako kuntotarkastaja kertoa yleistajuisesti rakennukseen liittyvistä teknisistä asioista.
  4. Varmista, että kuntotarkastajalla on koulutusta ja kokemusta nimenomaan pientalopuolelta ja eri aikakausien rakennuksista. Jos tarkastuksessa käytetään homekoiraa, varmista, että homekoiraohjaajalla on rakennusalan koulutusta.
  5. Selvitä, onko AKK-tarkastajalla myös pätevyys tehdä tarkempia tutkimuksia ja tutkimustulosten tulkintoja. Esimerkiksi rakennusterveysasiantuntija on pätevä tekemään sekä kuntotutkimuksia että tulkitsemaan tutkimustuloksia.
  6. Kuntotarkastajan on varmistettava, että osapuolet ymmärtävät tarkastuksessa esiin tulevat asiat. 
  7. Tutustu kuntotarkastajan kanssa Rakennustietosäätiön laatimiin kuntotarkastusohjeisiin. Asianmukainen tarkastus tehdään aina KH-ohjekortin (KH90-00394 ja tilaajan ohje KH90-00393) mukaan. 
  8. Varmista, että ennen tarkastusta ilmassa ei ole ylimääräisiä hajuja. Älä keitä edes kahveja, ja pidä ikkunat suljettuina. Älä myöskään käytä märkätiloja 24 tuntiin ennen tarkastusta.
  9. Varmista, että tarkastajalla on esteetön pääsy kaikkialle. 
  10. Varmista, että kuntotarkastaja tekee tarkastuksen huolellisesti. Hyvin tehtyyn kuntotarkastukseen menee noin 4–8 tuntia kohteen laajuudesta riippuen.
  11. Tarkastuksen jälkeen käykää tarkastajan tekemät havainnot läpi kaikkien osapuolien kesken. 

Katso ohjeet asuntokaupan tekemiseen ja kuntotarkastuksen teettämiseen seuraavista Hometalkoot-oppaista