Osakkaan ja taloyhtiön vastuut

Taloyhtiön osakas ei omista asuntonsa rakenteita eikä järjestelmiä. Rakenteista ja järjestelmistä vastaa taloyhtiö.

Osakkaan vastuulle kuuluvat hänen hallitsemansa osakehuoneiston sisäosat lukuun ottamatta huoneistossa olevia rakenteita, eristeitä ja yhtiön vastuulla olevia perusjärjestelmiä.

Perusjärjestelmillä tarkoitetaan asuinkiinteistön järjestelmiä kuten lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmiä, jotka ovat välttämättömiä tai tarpeellisia huoneiston käyttämiselle ja perusteltuja huoneiston käyttäjien terveyden ja turvallisuuden kannalta.

Osakas vastaa huoneiston kunnossapidosta asunto-osakeyhtiölain mukaisesti silloinkin, kun hän on vuokrannut asunnon.

Taloyhtiön rakenteisiin ja järjestelmiin liittyvien ongelmien selvittäminen kuuluu taloyhtiölle. Ilman taloyhtiön lupaa pintoja rikkovia rakennetutkimuksia tai järjestelmien muutoksia ei saa tehdä. Mikäli taloyhtiö ei ryhdy tarvittaviin toimenpiteisiin vaurioepäilyn ja korjaustarpeen selvittämiseksi, voidaan osakkaalla katsoa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan viime kädessä oikeus teettää itse rakenteisiin meneviä tutkimuksia huoneistossaan.

Jos epäilet sisäilma- tai kosteusongelmia, täytyy sinun taloyhtiön osakkaana ottaa yhteys mahdollisimman nopeasti isännöitsijään. Tee yhteydenotto kirjallisesti. Yhteydenotto kannattaa lähettää myös taloyhtiön hallitukselle.

Jos taloyhtiö ei ryhdy tekemään tutkimuksia tai korjauksia, osakas voi teettää niitä yhtiön kustannuksella, jos seuraavat ehdot täyttyvät:

  • Asunnon käyttö on mahdollisen vaurion takia olennaisesti rajoitettua. Esimerkiksi, jos osakas oireilee sisäilmaongelmista niin, että hän joutuu muuttamaan pois.
  • Osakas on vaatinut kirjallisesi tutkimuksia tai korjauksia taloyhtiöltä, mutta taloyhtiö ei ole ryhtynyt niihin viipymättä.

Osakkaan tulee ensi vaiheessa yleensä tilata ja maksaa tutkimukset tai korjaukset itse. Kulut tulee vaatia myöhemmin taloyhtiöltä. Osakkaan kannalta riskinä on se, että kulut jäävät hänen maksettavakseen, jos tutkimuksista ei löydy mitään. Edellä mainitun kaltaisessa tilanteessa sinun kannattaa kysyä neuvoa asuntoasioihin perehtyneeltä asianajajalta. Näin varmistat omat oikeutesi ennen toimeen ryhtymistä.

Taloyhtiön vastuu

Yhtiön vastuulle kuulu kunnossapitovastuu osakehuoneistojen rakenteista ja eristeistä. Lisäksi yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa perusjärjestelmät kuten lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät.

Jos taloyhtiö ei ryhdy tarvittaviin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamiseksi, asukas voi ottaa yhteyttä kunnan terveystarkastajaan.

Kunnan terveystarkastajalla on mahdollisuus antaa taloyhtiöille velvoittava määräys tarvittavien toimenpiteiden suorittamiseksi. Määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla sekä sen uhalla, että korjaustyö teetetään laiminlyöjän kustannuksella.  

Asunto-osakeyhtiölaki ja siitä poikkeaminen

Osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuista säädetään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4. luvussa. Lain määräykset ovat yleisluontoisia. Taloyhtiössä voidaan poiketa asunto-osakeyhtiölain mukaisesta vastuunjaosta. Tällöin vastuunjaosta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksen muutos vaatii yhtiökokouksen päätöksen. Yhtiöjärjestykseen otettu määräys on ensisijainen asunto-osakeyhtiölakiin nähden.

Kiinteistöliitto ja Kiinteistöliitto Uusimaa ovat laatineet lain määräysten pohjalta Taloyhtiön vastuunjakotaulukon. Taulukossa havainnollistetaan ja selkeytetään osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuita. Vastuunjakotaulukon löydät Kiinteistömedian verkkosivuilta.

Lisäksi Hometalkoot-sivustolla on koottua tietoa vastuunjaosta taloyhtiössä yksittäisten järjestelmien ja rakenneosien osalta.

Hyväksy markkinointievästeet katsoaksesi videon.
Videolla asianajaja Esa Kärnä ja varatuomari Valtteri Laukkanen kertovat, mitä tutkimuksia ja korjauksia osakkeenomistajalla ja vuokralaisella on oikeus teettää.